terça-feira, 4 de agosto de 2009

Você gostaria de morar perto de um estádio de futebol ?

Sim, eu sei que o título é provocativo. Mas uma dica de resposta darei no fechamento do post.
Existem vários trabalhos acadêmicos sobre regeneração de espaços urbanos advindos da realização de mega eventos. Do mais célebre, Barcelona 92, ao mais recente, Londres 2012, eles apontam para algumas consequências que são comuns em todos os casos, e uma delas, é a valorização imobiliária das áreas no entorno dos equipamentos construídos. Assim, em um raio de pelo menos 3 km de um grande estádio ou arena, verifica-se uma expressiva valorização dos valores de aluguéis residenciais, ponto comerciais, venda de imóveis, e aumento no número de lançamentos imobiliários. Isso só não acontece nos casos de construções muito afastadas de áreas dotadas de infra estrutura, ou de projetos mal concebidos.
Isso me fez refletir, a partir do momento que passei a ler aqui e ali opiniões de pessoas que tem procurado minimizar as incríveis deficiências do projeto do estádio olímpico João Havelange (e estigmatizado por esse terrível apelido de "Engenhão"), em termos de modelo de negócio principalmente, com o argumento de que com o fechamento do Maracanã, se não houvesse o João Havelange, o futebol carioca estaria perdido. Ou seja, ele não é um elefante branco, e sim um projeto visionário.
Considerando que a indicação do Rio como sede do Pan, e a aprovação e construção do estádio aconteceram anos antes da indicação do Brasil como sede da Copa de 2014, e da consequente necessidade de fechamento do Maracanã para reformas, realmente os "pais" do estádio Olímpico foram de uma competencia quase divina. Um espanto em termos de planejamento.
E o que o assunto da valorização imobiliária tem a ver com isso ? Explico.
Outro dia conversando com um fã ardoroso do projeto do estádio, empolgado pela súbita e nova utilidade do mesmo em virtude das obras do Maracanã, ele me cobrava argumentos que comprovariam a minha convicção da inadequação do projeto. Eu então, revelei uma pequena pesquisa que tinha concluído com o objetivo de avaliar o impacto imobiliário que a construção do estádio havia causado no bairro do Engenho de Dentro. E exibi comparativos. Enquanto em Johanesburgo, a construção do novo Soccer City e a reforma do antigo Ellis Park, já causaram uma valorização do seu entorno respectivamente em 135% e 115% desde o início das obras, fato comum a todos os bons projetos semelhantes, o nosso pobre "Engenhão" não impactou em nada o pequeno bairro suburbano. Isso mesmo. Os imóveis simplesmente não se valorizaram nos últimos 4 anos, e em muitos casos sofreram desvalorização. Não houve aumento na quantidade de novos lançamentos, e os poucos em andamento procuram se localizar perto do Norte Shopping, e não do estádio. Segundo as imobiliárias locais, as pessoas que procuram imóveis no bairro pensam da mesma forma e evitam os imóveis próximos ao estádio.
Numa interpretação simples, é fácil constatar que enquanto o shopping é visto como um incrementador de serviços e lazer, aberto todos os dias, o estádio não oferece nada, abre apenas eventualmente, e é associado a barulho, desordem e confusão. Não acarretou melhorias na infra estrutura local, nas vias de acesso, ou na ampliação da estação ferroviária. Parece óbvio.
Assim, finalmente chegamos naquela dica de resposta que falei lá no início. O estádio olímpico, que dentro de um outro modelo poderia ser uma arena esportiva integrada a outros empreendimentos comerciais e de lazer, inclusive em outro local, no fim das contas, é apenas um estádio de futebol, que não acrescenta nada aos moradores locais, pelo contrário. Ser apenas um estádio de futebol, é justamente sua maior deficiência.
E aí, você gostaria de morar perto de um estádio de futebol ?

5 Comentários:

Às 4 de agosto de 2009 20:11 , Blogger Victor Brandão disse...

Infelizmente não existe planejamento quando o assunto é futebol brasileiro. O maior estádio daqui de Campo Grande é o Morenão, que disputou com Cuiabá para ser uma das sedes da Copa. Ele fica dentro da Universidade Federal de Mato Grosso do Sul, mas é subaproveitado (serve de espaço pra guardar materiais, tem uma ou duas lanchonetes que ficam abertas para os estudantes e é local das aulas de futebol e atletismo).
Com um pouco de boa vontade, acredito que o Morenão poderia passar a ser muito mais útil para a comunidade universitária, principalmente para o curso de Educação Física. O duro é esperar alguém com essa boa vontade...

 
Às 9 de agosto de 2009 20:23 , Blogger Guilherme Mallet disse...

A maioria dos projetos de estádios (novos ou reformados) também são apenas isso: estádio de futebol. Poucos pensam na rentabilidade da construção após a Copa.

O Havelange ainda tem o problema da pista olímpica, que afasta o torcedor do campo e, ao fim das contas, do estádios.

Eu já tentei visitar o "Engenhão", como não sou do Rio. Fui no Maracanã, depois cheguei na estação, perguntei para umas 3 pessoas e algumas nem sabiam onde ficava o tal do "Engenhão". Desisti e peguei um táxi.

Cheguei lá e o estádio estava fechado. Na volta peguei um trem (um funcionário pedia dinheiro da passagem e passava seu cartão de trabalho na catraca, coisas do Rio(?)). O trem tinha e certamente ainda tem buracos de ferrugem... Desci na Central do Brasil e zero de informações para voltar para a Zona Sul. Enfim, uma aventura para poucos.

Com inteligência e gestão, o Havelange poderia ser melhorado. E muito. Não falo de obras, mas de pessoas e inteligência.

Abraços.

 
Às 10 de agosto de 2009 00:32 , Blogger Arenas & Estádios disse...

Guilherme, melhorado para a frequencia do torcedor sim, mas bem sucedido como modelo de negócio do ponto de vista de quem o explora não. Um mau projeto pode ser melhorado, mas nunca se tornará um bom projeto (a não ser que muitos outros inve$timentos sejam feitos...). Abraço.

 
Às 30 de agosto de 2009 23:21 , Blogger Juventude Libertária disse...

Será que o bairro de Engenho de Dentro tinha potencial atualmente para receber um empreendimento no modelo que você propós? Imagino que se tivesse a propria iniciativa privada já estaria construindo e, por consequencia, valorizando o bairro como um todo.

Enfim, também considero que o projeto foi ruim porque incluia só um estádio que depois foi entregue quase que de graça para um clube que nem consegue torcedores para lota-lo.

Enfim, sendo um bairro pobre a demanda da população não é de shopping, teatros e "coisas" que uma arena moderna possa ter. O que era preciso é o Estádio conter outros equipamentos esportivos para que a prefeitura criasse um grande centro de referência de formação de atletas.

Quanto isso custaria? milhões de reais por ano.

Quem pagaria? provavelmente o contribuinte porque a iniciativa privada não se interessa por essas coisas.

Vale a pena? você moraria perto de um centro esportivo de referencia em formação de atlétas de ponta?

 
Às 31 de agosto de 2009 14:36 , Blogger Novas Arenas disse...

Juventude, considere algumas coisas. A organização de um mega evento necessáriamente aborta qualquer processo natural de atuação das "forças de mercado", que são as que conduzem o investimento do capital privado. O mega evento impõe um cronograma que tem que ser obedecido, por isso o poder público se vê naturalmente forçado a atuar. Apesar disso, acredito que um outro local poderia ter sido escolhido. Em relacão ao Engenho de Dentro, não é verdade que seja um "bairro pobre". É um bairro de classe média baixa e que inclusive possui um grande empreendimento comercial que é o Norte Shopping (um dos 4 shoppings de maior movimento da cidade), e que de certa forma acaba concorrendo com o estádio. Abs.

 

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