Você gostaria de morar perto de um estádio de futebol ?

Sim, eu sei que o título é provocativo. Mas uma dica de resposta darei no fechamento do post.

Existem vários trabalhos acadêmicos sobre regeneração de espaços urbanos advindos da realização de mega eventos. Do mais célebre, Barcelona 92, ao mais recente, Londres 2012, eles apontam para algumas consequências que são comuns em todos os casos, e uma delas, é a valorização imobiliária das áreas no entorno dos equipamentos construídos. Assim, em um raio de pelo menos 3 km de um grande estádio ou arena, verifica-se uma expressiva valorização dos valores de aluguéis residenciais, ponto comerciais, venda de imóveis, e aumento no número de lançamentos imobiliários. Isso só não acontece nos casos de construções muito afastadas de áreas dotadas de infra estrutura, ou de projetos mal concebidos.

Isso me fez refletir, a partir do momento que passei a ler aqui e ali opiniões de pessoas que tem procurado minimizar as incríveis deficiências do projeto do estádio olímpico João Havelange (e estigmatizado por esse terrível apelido de "Engenhão"), em termos de modelo de negócio principalmente, com o argumento de que com o fechamento do Maracanã, se não houvesse o João Havelange, o futebol carioca estaria perdido. Ou seja, ele não é um elefante branco, e sim um projeto visionário.

Considerando que a indicação do Rio como sede do Pan, e a aprovação e construção do estádio aconteceram anos antes da indicação do Brasil como sede da Copa de 2014, e da consequente necessidade de fechamento do Maracanã para reformas, realmente os "pais" do estádio Olímpico foram de uma competencia quase divina. Um espanto em termos de planejamento.

E o que o assunto da valorização imobiliária tem a ver com isso ? Explico.

Outro dia conversando com um fã ardoroso do projeto do estádio, empolgado pela súbita e nova utilidade do mesmo em virtude das obras do Maracanã, ele me cobrava argumentos que comprovariam a minha convicção da inadequação do projeto. Eu então, revelei uma pequena pesquisa que tinha concluído com o objetivo de avaliar o impacto imobiliário que a construção do estádio havia causado no bairro do Engenho de Dentro. E exibi comparativos. Enquanto em Johanesburgo, a construção do novo Soccer City e a reforma do antigo Ellis Park, já causaram uma valorização do seu entorno respectivamente em 135% e 115% desde o início das obras, fato comum a todos os bons projetos semelhantes, o nosso pobre "Engenhão" não impactou em nada o pequeno bairro suburbano. Isso mesmo. Os imóveis simplesmente não se valorizaram nos últimos 4 anos, e em muitos casos sofreram desvalorização. Não houve aumento na quantidade de novos lançamentos, e os poucos em andamento procuram se localizar perto do Norte Shopping, e não do estádio. Segundo as imobiliárias locais, as pessoas que procuram imóveis no bairro pensam da mesma forma e evitam os imóveis próximos ao estádio.

Numa interpretação simples, é fácil constatar que enquanto o shopping é visto como um incrementador de serviços e lazer, aberto todos os dias, o estádio não oferece nada, abre apenas eventualmente, e é associado a barulho, desordem e confusão. Não acarretou melhorias na infra estrutura local, nas vias de acesso, ou na ampliação da estação ferroviária. Parece óbvio.

Assim, finalmente chegamos naquela dica de resposta que falei lá no início. O estádio olímpico, que dentro de um outro modelo poderia ser uma arena esportiva integrada a outros empreendimentos comerciais e de lazer, inclusive em outro local, no fim das contas, é apenas um estádio de futebol, que não acrescenta nada aos moradores locais, pelo contrário. Ser apenas um estádio de futebol, é justamente sua maior deficiência.

E aí, você gostaria de morar perto de um estádio de futebol ?